11月日本房产投资月报：女性扎堆买房，东京单身公寓又涨价了…

 

最近谷歌的搜索热词是什么？

 

「パワーカップル」（Power couple），被翻译成「能力夫妇」或者「权力夫妇」，在日本没有明确的定义，但默认是那些双方年收入都在700~1000万日元（约合人民币38.8~55.5万元）及以上的家庭。

 

从厚生劳动省的「国民生活基本调查（国民生活基础调查）」来看日本的平均收入，所有家庭的平均年收入为552万日元（约合人民币30.6万元）；老人家庭年收入为313万日元（约合人民币17.3万元）；年轻家庭年收入为659万日元（约合人民币36.5万元）；有孩子的家庭年收入为746万日元（约合人民币17.3万元）。

 

而从整体分布来看，家庭年收入在200~300万日元之间的占到了13.6%，300~400万日元占到了12.8%，100~200万日元占到了12.6%，年收入700万及以上的家庭总和仅占到了27.2%。

 

 

从11月的日本房产市场的成交量来看，女性投资者的占比也达到有史以来最高值。

 

根据日本著名房产公司RENOSY的数据显示，在11月的签约者中，女性投资者占到了19%（以往占比为12%~15%），同时也是年轻的未婚投资者占比达半数的一个月。

 

 

以首都圈二手公寓为例，尽管11月的总成交数较10月略有下滑（降低5.6%），但是每平米成交均价却已经连续19个月上涨了7.1%，房屋整体成交价格同比上涨3.8%，也是连续18个月上涨。

 

成交数量方面，东京都区部连续6个月、横滨，川崎地区连续5个月低于去年同期，而东京都区部连续19个月、埼玉县连续18个月、千叶县连续16个月均高于去年同期。

 

 

在成交价格方面，与去年同期相比，11月的每平方米成交价连续19个月上升，库存二手公寓每平方米价格连续46个月上升。

 

11月首都圈的二手公寓每平方米成交价格为60.92万日元（约合人民币3.37万元），比去年同期上升7.1%，比10月上升0.7%。

 

11月重新挂牌的首都圈二手公寓平米单价高达68.10万日元（约合人民币3.7万元），比去年同期上升 15.9%，比10月上升1.9%。

 

如今库存的首都圈二手房每平米均价为69.97万日元（约合人民币3.88万元），预计12月的首都圈二手公寓成交价格将再创新高。

 

 

二手单身公寓不断升值早已是个不争的事实，几乎每隔一段时间都有「买爆日本单身公寓」这种新闻上头条，可见日本的单身公寓有多么紧俏。

 

根据RENOSY的数据，在11月的成交签约中，选择小于30㎡的公寓占到了大多数（79%），其中20~30㎡的最多，达到了68%。同时签约总价基本也在2000万日元~3000万日元（约合人民币111万~166万元），而且普遍也选择东京都的房源。

 

其实通过成交的房源以及签约投资者的画像，我们可以清晰地了解到为什么日本公寓热度经久不衰！

 

 

1.投资金额相对小，初次试水心态稳

 

一般情况下，相较于一户建、整栋、商铺等房屋类型，单身公寓的总金额相对较小。对于初次尝试日本房产投资来说，这个价位是个不错的选择。

 

2.单身公寓入住率高，收益有保障

 

敲开东京任意一套面积小于30㎡的公寓门，里面生活着的大概率是独居人群。

 

根据日本国立社会保障和人口问题研究所2019年对未来人口所做的预测：到2040年，日本单身人口将占到总人口的近一半，高达48.4%。

而日本主要城市如东京、大阪、福冈等的核心城区，近25年来一直处于人口流入的趋势。东京23区增长率超过20%，大阪中心6区增长率超过40%，福冈中心2区则增长率超过32%。

 

房产投资，一看人口，二看地段。人口基数越大，潜在的租房需求就越大，地段越好，租金越高。

 

 

3.政府限制新建开发，单身公寓供不应求

 

从2007年东京发布单身公寓新楼开发的限制以来，目前东京23区内已经出现供不应求的情况。不只是东京23区有限制，横滨、琦玉、千叶、大阪等都相继出台了小户型公寓新建开发的限制性政策。

 

因此开发商想要建造新的单身公寓就会困难重重，从而导致供应量有限。

 

4.委托管理，即使人在中国也能安心收租

 

不光是中国的客户，即使是日本当地客户，在投资单身公寓后，也基本是交给房屋托管公司进行打理。

 

托管公司会负责每月收租，对应租户的各种突发状况，在租客退租的时候检查房间情况。房东除了每月收租几乎不需要操心琐碎的事情。而且现在很多托管公司也都有中文的专员，解决了语言交流上的问题。

 

由此可见东京单身公寓是日本房产投资中「永远的神」！