突然不想卖房了，需要支付违约金吗？｜日本买房

发布: 2024/12/10 更新: 2025/02/25

可以取消契约，但要切记有可能需支付违约金，务必谨慎评估个人状况

房产出售可以中途取消（解约）吗？

取消房地产出售的交易，主要可以分为两种：一种是取消和不动产中介之间的委托出售契约、另一种是取消和买主之间的买卖交易契约。

先说结论：房地产出售契约「可以取消」，也就是可以中途解约。

根据双方所定之契约内容，解约时会需要退还「手付金」（订金），这个情况下退还的订金也称为「解约手付金」意即「解约（用）订金」。而根据交易阶段和交易情况有可能会需要支付额外的违约金，金额为买卖金额的10%~20%。为避免造成双方困扰以及额外的支出， 建议取消交易前务必要慎重考虑。

取消交易的违约金和相关费用主要与取消交易的时间点有关

取消交易的时间点主要可分为以下四个阶段：

1. 房产中介估价后取消交易

2. 与中介签订委托出售的契约后取消交易

3. 买主递交购屋申请后取消交易

4. 买卖双方签订买卖交易契约后取消交易

1. 房产中介估价后取消交易

在正式签订出售委托契约之前，需要请中介先针对房产本身的价值进行评估。这也是出售房地产的第一个步骤。

中介会先根据「地段」、「布局」、「屋龄」等物件的基本信息以及过往的交易纪录，进行简易的估价（这些资料都可在法人专用系统查到，故不需特别在意）。之后，会实际拜访房主，确认实际的屋况等细节再进行更进一步的估价，这个步骤也称为「估价查访（拜访）」。

如果房主在中介实际来访估价之后取消出售交易，实际上不会发生任何费用。因为这个阶段房主还未与中介签订任何契约，故一般来说不需要支付任何费用。不过要注意的是，有些房产中介为了弥补查访的人力损失，可能会收取一笔手续费。

2. 与中介签订委托出售的契约后取消交易

实际估价之后，就会进入到下一步骤——也就是与中介签订委托出售房产的契约。委托出售契约主要有三种类型，根据日本的房地产交易法，个别的契约，其有效期限都不同：

出售房地产的过程，有可能因为与中介之间沟通不良，而想解除契约。或是因房主个人因素需延期出售或取消出售等状况。因为突发状况或因过程中各种因素，导致必须中途解约的话，视情况房主有可能需赔偿违约金。

以专属专任契约和专任契约为例，契约效期为3个月。若房主提出解约，根据「专属专任契约条款第12条」和「专任契约条款第13条」，不动产公司可向房主求偿相关费用。若契约上明载违约金条款，则房主需赔偿相关费用。

一般媒介契约，法律上则无硬性规定有效期限，但根据日本国土交通省所公布的「标准媒介契约条款」的契约范本，一般契约与专任契约相同，有效期限也可定为3个月。并且一般媒介契约若没有明载违约金或其他求偿条款的话，中介不能对房主提出求偿。

但需注意，具体要不要赔偿违约金，情况以实际的契约内容为准，如果契约上有载明相关条款则必须履行。故签约时务必仔细确认条款内容，避免个人权益受损。

关于解约的方式，房主可以通过电话或口头告知解约，但为避免日后的纠纷，建议以书面、或具备任何文件留存作为证据的方式提出解约为佳。

3. 买主递交购屋申请后取消交易

买主提出购屋申请之后，房主也还是可以取消交易。

买主对这个房产有兴趣，并且提出「购屋申请」并不代表成交。一个出售中的房产可能只收到1件购屋申请，也可能收到多件购屋申请。房主可从中挑选条件最匹配的申请，与对方进一步确认购屋意愿、细节、议价，再决定是否正式签订买卖契约。

故在「买主提出购屋申请」的阶段取消售屋交易，原则上房主并不需要支付违约金。

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4. 买卖双方签订买卖交易契约后取消交易

一但签订「买卖契约」以及提出「重要事项说明」，则买卖交易正式成立。而签订买卖契约之后，房主依然有权取消交易。不过这一阶段取消交易的话，房主必须向买主退还「订金（手付金）」。并且还要追加赔偿一笔费用，这笔金额通常等同订金，也就是所谓的「手付倍返し」（加倍订金），等于房主需支付买主2倍的订金以求解约。这笔「加倍订金」意即「解约金」。

如果房主未能在当初约定的「订金解约期限」内支付相关赔偿，则需赔偿买主更高额的「违约金」。

关于「违约金」，日本法律上虽没有具体的上限金额，不过通常是约定售价的10%~20%。订金的金额、违约金的占比，则由买卖双方订定。

以售价2000万日圆的房子为例，订金设定为售价的10%、违约金设定为20%的话，买主在签约当下需要向房主支付200万日圆的订金。若房主之后决定取消交易解除售屋契约的话（在订金解约期限内解约），则房主需向买主退还200万日圆的订金，并且再多付200万日圆作为赔偿。也就是解约金共400万日圆。

如果房主未能在约定的期限内支付，则除了退还订金200万日圆之外，还需支付20%的违约金，也就是400万日圆，共计600万日圆的赔偿费用。